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| 低碳与物业管理 |
| 2010-03-11 10:33:19 |
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2009年初，作为世界500强之首的沃尔玛，实施了一项可持续发展计划，该计划的一个部分是要求其供应商2009年相对2007年单位产品能耗下降7%，至2012年下降20%。那么，对于物业管理来说，会不会某一天有业主提出：明年的物业管理要比今年节能降耗10%，否则，项目不再续签。
这个问题一直萦绕在脑海。于是，在2009年12月杂志社编辑部推荐年度企业和项目的时候，特别对于节能型的企业和项目给予了关注。那时，恰逢哥本哈根气候大会召开，“低碳”成为最为“流行”的词语。
其实，在笔者看来，我们更应该关注早些时候欧盟推出的“绿色天空”计划。该计划提出，自2012年起，所有进出欧盟的航空公司排放的温室气体必须纳入欧盟排放交易体系，向欧盟缴纳排放费用——欧盟要收买路钱。在欧盟的这一计划中，我国33家航空公司无论大小，都赫然出现在其名单内。然而，有多的人尚且不知“低碳”为何物——“欧盟排放交易体系？我听说过，但是你能告诉我具体的计算方法吗？”某被欧盟列入名单的航空集团高管对此一无所知。
在房地产和物业管理业界何尝不是如此呢？就是这样，在我们还没有准备好的时候，已经被推向世界的环保赛场。
低碳离我们有多远
就在举世瞩目的哥本哈根“联合国气候变化大会”开幕的同一天——2009年12月7日，中央经济工作会议落幕，会议提出：在“加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益”方面，“推进节能减排，抑制过剩产能”，并第一次以约束性指标的方式宣布了中国的碳排目标：到2020年，中国单位GDP二氧化碳排放将比2005年下降40%-45%。
在近年来全球气候变暖对人类生存和发展形成严峻挑战的背景下，“低碳经济”的概念“浮出水面”，并渐次引发广泛的关注。我国提出的“十一五”期间节能20％的总目标中，建筑节能要达到节约标准煤1.1亿吨，接近总目标的一半。同时，也相继出台了一系列节能减排的政策和法规。其中，最重要的包括2005年2月28日十届全国人大常委会第十四次会议通过的《中华人民共和国可再生能源法》、2006年9月1日国务院发布的《关于加强节能工作的决定》、2007年9月国家发改委出台的《可再生能源法中长期发展规划》，以及2007年10月28日十届全国人大常委会第三十次会议修订通过的《中华人民共和国节约能源法》。
但事实上，低碳与房地产业、低碳与物业管理则是近几年来才引起业界的重视和关注。
据中国房地产研究会副会长顾云昌统计的数据显示，中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50％，而建筑能耗占到中国全社会能耗总量的40％。就此来看，建筑物越来越成为城市碳排放“大头”，发展低碳、绿色建筑势在必行。
另据全国政协调研组就建筑节能问题进行的专题调研数据来看，目前我国单位建筑面积能源消耗为发达国家的3倍多。按目前趋势发展，到2020年我国建筑能耗将达到10.9亿吨标准煤。燃煤采暖已导致我国北方部分城市空气污染指数高出世界卫生组织推荐最高标准的2倍至5倍。
而据住房和城乡建设部提供的资料显示，我国400多亿平方米的既有建筑中，95％以上为高耗能建筑，同时，我国每年新建房屋面积约20亿平方米，其中80％以上也为高耗能建筑。这一情况给社会造成了能源负担和环境污染，制约了我国可持续发展战略的实施。
在此意义上，作为对建筑物实施专业管理的物业管理，其发挥的作用与建筑物的低碳之路将密切相关。
早在2008年，中国物业管理协会会长谢家瑾就在中国绿色社区高峰论坛上提出要推行绿色物业管理。谢家瑾指出，建筑节能减排已经成为转变经济增长方式、建设资源节约型、环境友好型社会的一项重要举措。根据国外的资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用是建设成本的7倍左右，而国内则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大。由此可见，物业管理与节能降耗的密切关系。
谢家瑾进一步指出，物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切，其涉及房屋及其配套设施设备的维修、养护和对环境的管理，通过抓好管理和服务的各个环节，能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善，对保护环境和建设节约型社会将作出积极的贡献。
低碳视角下的四个案例
中国在未来10年到20年将形成世界上最大的房地产市场，比美国大2倍，比欧洲大4倍，但严峻的现实是目前中国的绿色环保楼宇只有1%。
有业界人士指出，尽管建筑节能减排和低碳管理已迫在眉睫，但面对火爆的市场，开发建设的商品房在节能减排的实际应用方面往往“雷声大雨点小”。因此，有专家呼吁：一方面，房地产业发展不能再继续土地升值的老路子，房地产急需转型，要转向结构调整，出路就是走绿色低碳的发展道路；另一方面，既有建筑的低碳管理将日益成为重大战略问题。
2009年12月21日，北京鲁能物业服务有限责任公司管理的时代之光•名苑、佳境天城国际商务公寓和桃源居，被住房和城乡建设部住宅产业化促进中心授予“国家‘十一五’科技支撑项目既有建筑综合改造技术集成示范工程”。北京鲁能物业服务有限责任公司通过改造高能耗设备、加强技术节能、强化节能管理等有效措施，实现年节电90.35千瓦时，节水19.5万立方米，节约能源费318.92万元。
2009年，深圳东部物业管理有限公司在深圳高新北区实施太阳能集群供热试点项目初见成效，目前，该项目已达到日供热水218吨的规模，可年减少电耗223万度，年节约标煤900吨，年节约净水8900吨。年减排二氧化碳2010吨，年减排碳粉尘1.82吨，年减排二氧化硫5.51吨。试点项目投资规模为632万，年节约电费可达151万元；试点项目用户使用太阳能热水沐浴后，可年减少水费、电费、油费支出15.5万元。太阳能供热系统使用年限为15年，预计8年收回投资成本。此外，该试点项目每年将为深圳东部物业创利近50万元。
深圳万厦居业物业管理有限公司管理的侨乡村项目是全国最大节能住宅区，也是全国第一家住房和城乡建设部循环经济示范小区。该项目在设计时就充分贯穿了生态、节能的指导思想，首次全面引入了“四节一环保”的技术和系统，是一个大规模采用节水、节能、环保设计的大型高层住宅区。用电方面，小区投资4800万元，在全部住宅的屋顶装上太阳能热水系统，并将建成年发电10万度的太阳能光伏发电系统，用于小区内的草坪灯及庭院灯照明；用水方面，侨乡村业主和住户用过的生活用水经过处理后再次返回到居民家中，一部分用于冲厕，另一部分则用于室外绿化浇灌；此外，小区还将建设雨水收集处理系统，将处理后的雨水与中水互相补充，用于小区的绿化浇灌、道路冲洗。
在美国，被誉为“全球最著名办公大厦”的帝国大厦，在2008年以前其能源及环境绩效在多数美国办公大楼中属中等水平。2008年，帝国大厦公司携手江森自控公司等能效机构，共同开发了一套能效改造方案，采用了多种先进工具实施可持续性改造。项目方案涵盖了基础设施改良、设计标准、租户能源管理、物业管理、租赁和营销计划等多个方面内容。在改造工程中，江森自控采用了各种尖端技术，包括大规模窗扇翻新，提供高效制冷设备，以及具SustainabilityManagerTM的Metasys智能楼宇管理系统。经过这一改进措施，帝国大厦跻身全美能效前10%的商用写字楼之列，并将获得建筑物能源与环境设计先锋（LEED）金奖认证。
在上述的四个案例中，北京鲁能物业服务有限责任公司和深圳东部物业管理有限公司探索的意义在于，对于既有建筑的低碳管理，有条件的物业服务企业可以通过节能改造和节能管理，实现较大的节能效益，进而形成项目以及物业服务企业的核心竞争力升级和品牌重塑，同时，还可以实现业主、物业服务企业和社会等多方共赢。
侨乡村项目的启示意义在于，物业项目自规划、建设开始，就要切实贯彻低碳和绿色的理念，并实实在在推进和落实，这是后期项目交付使用过程实现低碳运营的首要条件。因此，在物业服务企业前期介入一些物业项目时，要充分发挥作用，与开发建设企业共同为业主、为社会奉献一个低碳绿色的家园。
美国帝国大厦的案例预示，在不远的将来，有条件的一些高耗能既有建筑，尤其是商业和写字楼项目，将有可能联合诸如江森自控公司等知名的专业公司甚至投资机构，以多元的合作模式，共同对建筑物进行综合节能改造和优化，并引入各种尖端技术和设备，进而实现建筑物的低碳和节能。
世邦魏理仕日前与美国圣地亚哥大学联合开展了一项关于低碳绿色建筑调查，调查显示：“低碳绿色物业服务在建筑中运，不仅租金较高，而且能使租户提高生产力，还可以降低办公面积的空置率”。这项调研走访了全美154个建筑楼宇，租户达3000人。该项调研发现，低碳绿色的建筑其空置率比一般建筑降低了3.5%，租金则提高了13%。
住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放表示，在我国，低碳经济是经济发展的方向，而发展低碳经济，建筑物的低碳管理势在必行，其中，物业服务企业在节能减排工作方面将大有可为。
中国物业管理协会会长谢家瑾也认为，物业管理的低碳探索，不仅能够对我国环境保护工作起到积极的推动作用，也会为升级物业服务的质量和内涵起到积极的作用。
我们的低碳行动
2009年底，全球首个提出“零能耗”概念的高端写字楼珠江城在广州亮相。这个有意打造成中国绿色环保地标的摩天大楼，从一开始就受到世界建筑行业的高度关注。珠江城是全球第一个提出“零能耗”概念的 高端写字楼，也是全球使用最多绿色技术的大楼，还是第一个将风力发电与摩天大楼相结合的项目，风力发电占项目发电设备的30%左右。
珠江城总投资32亿元，楼高71层，共309米，总建筑面积21万平方米。项目将于2010年年底投入使用，只租不售。珠江城由世界著名建筑设计公司美国SOM设计，其率先将风力发电、太阳能发电、冷辐射空调等11项尖端节环保科技运用到项目建设中，致力于清洁新能源、低碳节能、能源回收再生的实践。相比其它超甲级写字楼项目，珠江城一年可节省能耗30.4%，其中空调系统的能耗节约达到40%。同时，珠江城在项目前期就引入了国际化的著名物业管理公司——高力国际，可谓既有前瞻的节能眼光，更有远久低碳运营的准备。
其实，珠江城只是一个开始，是我们低碳行动的一个新的起点。
这个起点具有前瞻而重大的意义：物业管理的低碳发展，将进一步促进物业管理产业化程度的提高，进而，推动物业管理实现可持续发展。
中国社会科学院发布的《城市蓝皮书》：中国城市发展报告（NO.2）指出，低碳经济并不是未来要做的事情，应对全球变暖，关乎地球上每个国家和地区，关乎每一个人。
对于低碳物业管理而言，其另一个重要主体是业主，而业主的背后是一个个家庭。因此，低碳物业管理有利于广泛地宣传低碳绿色环保的重要性、紧迫性，有利于让民众知晓政府节能减排环保的各项政策措施，有利于提高全社会节能环保的意识，有利于推动全社会的广发参与，共同来构筑我们的低碳绿色社区和品质家园。
在此意义上，我们借用中国物业管理协会会长谢家瑾在中国绿色社区高峰论坛上呼吁，向物业管理行业倡议：
一是提高全行业的绿色节能降耗意识；
二是做好物业管理前期阶段的有关节能工作，为后期使用阶段打好绿色节能的基础；
三是有条件的情况下对既有建筑进行节能改造；
四是改进企业管理水平，把绿色节能工作落实到日常工作中；
五是不断提高绿色产业创富的能力，实现业主价值和企业效益的同步增长
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