随着我市房地产迅速发展，物业管理公司也风起云涌。但小区由于管理不善、或无人管理，导致小区内绿化、环境卫生等成为困扰居民安居的难题。10月1日，浙江省开始实施《浙江省物业管理条例》（以下简称《条例》)。新政策新规定与使命的生活，究竟有哪些关系，11月20日，记者会同市建设局对其中的新增内容进行读解。

一、首次明确业主委员会享有诉讼权利

对于业主、非业主使用人违反了业主（临时）公约后，损害了其他业主、非业主使用人合法权益的情况，目前一般也只能通过物业公司或社区居委会协调手段解决，但对违反业主公约的业主应当承担的法律责任，没有相应的细则，调节也很困难，极少通过司法途径进行解决。现《条例》对此作了明确规定，业主和非业主使用人可以依法提起诉讼，通过司法途径来维护自身的权益，提供了新的解决问题途径，赋予了业主公约在本小区范围以强制执行力。

二、住宅物业最终用户费用有明确

《条例》第三十五条规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

解读：住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：专有部分以单个业主作为最终用户；部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。《条例》对住宅物业的最终用户的规定，将有利于解决物业服务企业代收代缴有关费用引起的矛盾纠纷。

三、供水、供电等设施设备维修有了“管事人”

《条例》第四十三条规定，物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。

解读：目前我市供水、供电因相关设施设备的维修、更新和养护责任不明确导致矛盾纠纷问题比较突出。在很多小区，水、电只有一个总表，水、电经营单位只负责总表前的设施设备维修、更新和养护，对总表后的小区共有的供水管网、电缆线网、高配、低配变压设备等不负责维修、更新和养护，往往由物业公司来负责维修、更换，业主负责承担费用；若业主不承担，只能是物业公司承担包括管网损坏发生的损耗费用。一旦该项数目较大，物业公司因此亏损严重，最终会影响到物业服务的质量或撤出小区管理。

四、开发商无条件提供保修资金

《条例》第五十一条规定，建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

解读：目前在义乌市区不少物业项目因为开发建设单位的遗留问题不能及时解决，导致业主和物业服务公司之间产生矛盾。业主认为物业公司的服务应当包括帮助业主解决房屋质量等问题，所以拒交物管费。《条例》对建设单位的维修责任进行了明确，并规定了保修金，以督促开发建设单位承担维修责任，有利于遗留问题的解决，保障业主合法利益，缓解业主与物业公司之间的矛盾。

五、房屋用途改不得

《条例》第四十一条规定，业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

解读：我市住宅区中经商或办企业较多，许多住宅小区内业主随意把车库出租给他人当商店等，此前住宅小区内办公司（即住改非）一直没有明确的法规规定，由此产生的矛盾纠纷也很多，且一旦矛盾突出，投诉处理的主管部门和执法部门职责不明确，出现推诿情况。现《条例》明确，物业使用性质改变，一是应当征得利害关系人的同意，二是要报规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。当然，这还需要看工商行政管理部门执行的力度如何。

六、达到200平方米算一票

《条例》第十条规定，业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。

解读：目前按《义乌市住宅区物业管理办法》规定操作时，住宅与非住宅物业均按200平方米以内计一票，若大于200平方米的，超出部门安每增加100平方米加计一票，取整数。物业使用中发生权益争议由谁处理？

《条例》第五十条规定，业主或非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者物业主管部门调解。调解不成，可以向人民法院提起民事诉讼。

解读：《条例》明确纠纷处理机制后，减少了争议人员东找西找处理单位，加快了纠纷解决的速度，使社会更加和谐。