第一章总则
第一条为规范我市物业管理服务收费行为，维护国家、物业管理单位和房屋所有人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据国务院《中华人民共和国价格管理条例》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》以及市政府有关规定，结合实际情况，特制定本办法。
第二条本办法适用于宁波市行政区域内经物业管理行业主管部门经营资质审查，工商行政管理机关登记注册并受业主管委会委托的物业管理单位对住宅小区（包括小区内的低层、多层以及无电梯的中层住宅楼、非住宅楼、住宅和非住宅混合楼等、别墅小区、大楼（包括高层以及有电梯的中层住宅〈公寓〉楼、商住楼、办公楼、综合楼）等物业提供社会化、专业化管理服务的收费管理。
本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受业主管委会及有关专业管理单位委托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、安全保卫和环境等项目开展日常维护、修缮、整治管理服务及提供其它相关管理服务所收取的费用。
第三条各级物价部门是全市物业管理服务收费的主管机关。各县（市）、区物价部门主管本行政区域内物业管理服务收费。海曙、江东、江北区行政区域内物业管理服务收费的管理，由宁波市物价局负责。
第四条物业管理服务收费应当遵循合理、公开、公平、兼顾房屋所有人、使用人的承受能力的原则。鼓励物业管理单位开展正当的收费（价格）竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第二章物业管理服务收费制定原则
第五条物业管理服务收费项目包括综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费、房屋保修费、停车管理费和特约服务费。物业管理服务收费应当根据收取对象和所提供管理服务的性质、特点等不同情况，分别实行国家定价、国家指导价和市场调节价。
（一）住宅小区综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费、房屋保修费、停车管理费实行国家定价；
（二）大楼、别墅小区的综合服务费实行国家指导价；
（三）特约服务费除物价部门另有统一规定收费标准外，均实行市场调节价。
第六条物价部门在制定或调整物业管理服务收费标准时，应充分听取物业管理单位和业主管委会（或房屋所有人、使用人代表）的意见，既要有利于物业管理服务工作正常运行，也要考虑房屋所有人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的合理成本费用为基础，扣除物业管理专项资金增值补贴、经营用房经营利润等正常收入，结合物业管理单位管理服务的内容、质量、深度核定。
第七条综合服务是指物业管理单位为房屋使用人（或所有人）提供的公共性管理服务。物业管理单位提供下列公共管理服务，可按规定收取综合服务费。
（一）公共环境卫生，包括清扫公共楼梯、电梯、走廊、道路、绿地，定时定点收集、清运用户生活、办公垃圾以及房屋外立面的保洁等；
（二）设备设施养护，包括负责楼内供水、供电、排污、排水、中央空调、电梯、治安防范等公用设备设施及其管线的日常运行和保养，协助各专业管理单位对其设备设施及其管线进行行业管理；
（三）安全保卫，包括维持公共秩序，负责昼夜值班、巡逻；
（四）绿化管理，包括公共路树、花草、花卉盆景的管理；
（五）交通秩序管理；
（六）承付除电梯、自动扶梯、中央空调等电费外的公共水、电费用；
（七）做好业主管委会交办的公众代办性质服务以及其它公共管理服务事宜。
第八条综合服务费构成：
（一）管理服务人员工资，包括基本工资、按规定提取的福利费、养老保险金和国家规定的各种补贴；
（二）管理服务费用，包括公共环境卫生清洁，公共设施设备养护，安全保卫，绿化管理，交通秩序管理，办公等物资消耗和其他必要费用开支；
（三）税金，系指法定税费；
（四）利润，住宅小区不超过人员工资和费用的5%，大楼、别墅小区不超过10%。
第三章住宅小区综合服务费标准的制定
第九条住宅小区综合服务费的制定，以保本微利为原则，根据物业管理单位的服务质量和房屋建筑面积分等定价，按质论价。
第十条住宅小区综合服务费：住宅以户（套）为计费单位，其它房屋以房屋建筑面积平方米为计费单位。
海曙、江东、江北区行政区域内住宅小区综合服务费标准见附表一；其他各县（市）、区由当地物价部门比照市定标准结合实际情况合理制定。
第十一条住宅小区综合服务费第一年度原则上按收费资质丁级收费。一年后如要求晋升收费资质的，物业管理单位可向当地物价部门提出申请。经评定后，如收费资质有变动，按规定调整相应的等级收费标准。收费资质每年评定1次，等级收费标准随之重新确定。
第十二条物业管理单位在收取住宅小区综合服务费前，应持物业管理行业主管部门发放的经营资质证书、工商行政管理机关发放的营业执照、业主管委会委托管理服务合同，根据实际提供的服务项目，向当地物价部门申报收费资质。物价部门会同有关部门按照《宁波市物业管理综合服务收费资质考核评定办法》评定收费资质，并由物价部门发放收费资质证书，确定等级收费标准。
第四章大楼、别墅小区综合服务费标准的制定
第十三条大楼、别墅小区的综合服务费，由物价部门根据建筑规模及其复杂程度、物业管理服务的工作量制定公布各类中准价和浮动幅度。物业管理单位可在规定幅度内与业主管委会协商确定具体收费标准，并报当地物价部门备案。
如实施物业管理服务一年后，业主管委会仍未成立的，或遇特殊情况双方协商不成的，可由物业管理单位在规定幅度内提出具体收费标准意见，报当地物价部门审定。
第十四条大楼、别墅小区综合服务费以房屋建筑面积平方米为计费单位。
海曙、江东、江北区行政区域内大楼、别墅小区综合服务费的中准价标准见附表二，浮动幅度规定为±10%。其他各县（市）、区由当地物价部门参照市定标准，结合实际情况合理测定公布。
高层住宅（公寓）以及多层、中层公寓系居住的，其综合服务费中准价一律按三类标准执行。
大楼、别墅小区综合服务费第一年度原则上按物价部门制定公布的中准价标准收费。
第十五条大楼综合服务费不包含电梯、自动扶梯、中央空调的电费，其电费应单独装表计量，按实结算，单独列帐，并按房屋建筑面积向使用人合理分摊。
第十六条大楼的空关房综合服务费按物价部门制定公布的中准价的30%计收。空关房系指新建、购置而尚未向物业管理单位办理入住使用手续的房屋。建设单位未出售、出租、使用的空关房，其综合服务费由建设单位交纳；建设单位已出售而购房者未出租、使用的，由房屋所有人交纳；房屋所有人（包括建设单位）已出租而承租人未使用的，由房屋使用人交纳。
住宅小区和别墅小空关房按规定标准金额计收。
第十七条住宅小区或别墅小区内单独实行内部物业管理的大楼，房屋所有人应向小区物业管理单位交纳综合服务费。综合服务内容包括楼外公共环境卫生、公用设备设施养护、安全保卫、绿化管理、交通秩序管理、房屋外立面保洁等。综合服务费标准由物业管理单位与房屋所有人以物价部门制定公布的中准价的10%至30%幅度内协商确定；协商不成的，由小区物业管理单位报当地物价部门裁定。
第十八条大楼、别墅小区综合服务费标准的报备或报批，物业管理单位均须在收费前办理、报备或报批时，应附物业管理行业主管部门发放的经营资质证书、工商行政管理机关发放的营业执照和业主管委会委托管理服务合同。实行报备的，应填报备案表，备案表（样式）见附表三。实行报批的，应在报告中说明建筑规模、管理范围、服务内容、费用开支情况，并提出收费标准意见；如与业主管委会协商不成的，同时陈述业主管委会意见。
第五章其它物业管理服务收费标准的制定
第十九条房屋共有部位和共用设施日常维修费：
（一）房屋（除别墅外）所有人应按规定向物业管理单位交纳共有部位和共用设施日常维修费（以下简称维修费）。按房改政策出售的房屋，从规定提取的维修基金增值中按规定标准拨付；其中原按综合价或标准价购房者，未按现行房改政策成本价的1%补交住房共有部位和共用设施维修基金的，应按住房产权份额比例交纳。
（二）共有部位和共用设施日常维修是指共有部位、共用设施局部损坏及时修复和日常检修等，主要包括屋面防水层、外墙面修补；公用污水管、雨水管、废水管的疏通、维修；楼梯间门窗、楼地面、楼梯及其扶手的维修，每8年1次的楼梯间内墙涂料、门窗和扶手油漆；自来水上下总水管疏通和零件更换、防冻保暖；化粪池清理；水箱内壁粉刷、紫铜浮球及零配件更换，不少于每年1次的水箱清洗；大楼内供水、供电、中央空调、通信、消防、电梯、电子监控等公用设备设施及其管线的检修等。
（三）维修费按年计收，收费标准分别规定如下：
1.低层、多层以及无电梯的中层住宅（公寓）以户（套）为计费单位，房屋建筑面积在50平方米及以下的，每户每年80元；在50平方米至70平方米（含70平方米）的，每户每年100元；在70平方米至90平方米（含90平方米）的，每户每年120元；在90平方米以上的，每户每年150元。
2.非住宅以房屋建筑面积平方米为计费单位，特类房屋每平方米每年6.00元，一类房屋每平方米每年4.80元，二类房屋每平方米每年3.60元，三类房屋以及其他非住宅每平方米每年2.40元。房屋类别划分参见附表二。
3.高层以及有电梯的中层住宅（公寓）以房屋建筑面积平方米为计费单位，收费标准均为每平方米每年2.40元。
（四）物业管理单位收取维修费后，及时解交业主管委会帐户。业主管委会应将维修费单独立帐，专款专用，如年终结余，滚动使用。物业管理单位每年编制使用计划，经业主管委会批准后安排使用。
第二十条房屋保修费：在房屋竣工综合验收时，由建设单位在建筑安装施工单位质量保证金中一次性向业主管委会（或物业管理单位）拨付房屋保修费。房屋保修费标准分别为：优良等级工程按建筑安装工程造价的0.8%计收，其它等级工程按1%计收。业主管委会应将所收房屋保修费全额拨付给物业管理单位包干使用。在房屋保修期内，房屋由物业管理单位按有关规定负责保修。
第二十一条停车管理费；具有停车车位或在不影响正常交通和使用人正常使用的前提下提供指定公共停车场地，配备专人管理，可按规定收取停车管理费。
（一）室内集中汽车库停车管理费：
1.包月停车管理费:
①停车车位产权系共有的，收费标准分别为：7座以下客车和3吨以下货车，每辆每月160元；7座及以上客车和3吨及以上货车，每辆每月200元。二轮、三轮摩托车每辆每月40元。三轮非机动车每辆每月20元。
②停车车位产权归停车人所有的，收费标准分别为：7座以下客车和3吨以下货车，每辆每月30元；7座及以上客车和3吨及以上货车，每辆每月40元。二轮、三轮摩托车和三轮非机动车每辆每月10元。
空关车位停车管理费按上述标准的30%收费。
2.临时停车管理费：4小时内，汽车每辆（次）3元，二轮、三轮摩托车每辆（次）2元，三轮非机动车每辆（次）1元；超过4小时，汽车加收每4小时3元，二轮、三轮摩托车加收每4小时2元，三轮非机动车加收每4小时1元；不足4小时按4小时计算。
（二）室外露天停车管理费：
1.包月停车管理费：7座以下客车和3吨以下货车，每辆每月120元；7座及以上客车和3吨及以上货车，每辆每月160元。二轮、三轮摩托车每辆每月30元。三轮非机动车每辆每月10元。
2.临时停车管理费：半小时内不收费；半小时以上至4小时内，汽车每辆（次）2元，二轮、三轮摩托车和三轮非机动车每辆（次）1元；超过4小时，汽车加收每4小时2元，二轮、三轮摩托车和三轮非机动车加收每4小时1元；不足4小时按4小时计算。
（三）自行车停放管理，原则上不得收费。如遇特殊情况确需收费的，须另行报当地物价部门审批。
（四）单独管理集中汽车库的停车管理收费可参照上述规定标准执行。
（五）如由物业管理单位提供其单位所有的停车场地或车位，停车收费另行报当地物价部门审批。
第二十二条特约服务收费。特约服务是指为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务，以及受绿化、道排、供水、供电、通信、有线电视、环卫、消防等专业管理单位委托的有偿服务，包括房屋装修、代购商品、家电维修、绿化养护等。特约服务收费，物价部门有规定的，按规定标准收费；无规定的，由物业管理单位与委托方协商确定。
第六章物业管理服务收费的管理
第二十三条物业管理单位必须分别与业主管委会和房屋所有人、使用人以及有关专业管理单位签订物业管理服务合同，明确双方的权利和义务。经当地物价部门批准或由物业管理单位与业主管委会协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在合同中明文约定。房屋所有人或使用人以及有关专业管理单位不按规定交纳费用的，物业管理单位有权按照所签合同予以追偿。
第二十四条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目及其标准应在经营场所或收费地点公布。
第二十五条物业管理单位不得违背房屋所有人、使用人的意愿提前收费。综合服务费按月计收，在房屋使用人（或所有人）自愿前提下，其预收期不得超过6个月。
第二十六条物业管理单位不得收取与自身服务无关的费用，也不得擅自代其他部门或单位收取费用。
第二十七条物业管理单位应当定期（一般为6个月）向房屋所有人、使用人公布收费收入和费用支出帐目，公布物业管理年度计划和重大措施，接受业主管委会和房屋所有人、使用人的监督。
第二十八条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，并切实加强物业管理，增加服务项目，提高服务质量，提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
第二十九条依法成立的业主管委会可根据规章、章程和物业管理服务合同审核和监督物业管理单位的收费情况，并督促房屋所有人、使用人及时按规定向物业管理单位交纳相关费用。
第三十条物业管理单位与房屋所有人、使用人之间的收费争议或纠纷，由业主管委会予以协调，协调不成的，由当地物价部门裁定。
第三十一条物业管理单位向实施物业管理区域范围内的房屋所有人、使用人收取物业管理服务费用的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第三十二条凡有下列违反本办法行为之一者，由物价检查机构按照国务院《中华人民共和国价格管理条例》等有关规定予以处罚。
（一）越权定价，擅自提高收费标准的；
（二）违反规定擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供管理服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其它违反本办法的行为。
第七章附则
第三十三条本办法所涉及的房屋建筑面积按建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》和我市有关规定执行。
第三十四条今后如确需调整住宅小区综合服务费、大楼和别墅小区综合服务费中准价等标准的，由当地物价部门另行测定公布。
第三十五条各县（市）、区物价部门可参照本办法制订具体实施办法，并报宁波市物价局备案。
第三十六条本办法自1997年5月16日起执行。在此之前有关物业管理服务收费规定凡与办法有抵触的，一律以本办法为准 |
